桃園房屋-槿紋中正特區投資筆記 0953-54-52-52

95年成交紀錄--梵谷與我二房(中埔二街-邊間低樓層).日光流域二房(永順國小對面-附裝潢).京采二房(永安北路-專賣此社區).豐田大郡二房(高樓層-平面).建築與我二房(面藝文展演中心).璀璨經國二房(方正隔局小二房).麗寶U生活三房(大業路).

96年成交紀錄--新宿(向善街),中悅桂冠(經國路),慈文路華廈一樓(大庭院),莊敬路住辦(經國路口).松之硯二戶(二房.三房),慈文路美寓(五樓頂加),台北桃源(三房一衛浴),日光流域(後棟低樓層),新四合苑三房(新埔五街).,城市大亨(二房.無陽台),昇捷高第(附裝潢四房),天下大觀(面中庭.空屋),中正巨星(面學區高樓層樓中樓),非常容易(邊間四房),鶯歌中湖街透天(近中湖工業區),麗寶藝術學苑(大器四房+裝潢),中國江山(二房),新洋房(尚未做夾層),豐田大郡四房(面南崁溪),康乃爾名邸,全球家OK,天下大觀二房,中悅春天,南平路公寓,竹城御賞,中正京華,莊敬路透天,京城明珠,RV生活館,RV生活館四房,蘋果村三房,百川雲頂.巴黎風采(近三民運動公園).經國麗品四房改三房.羅浮宮廷四房.

97年成交紀錄--宏國甲桂林,城市大亨,博市美華廈,尊爵會館二房.臻好,竹城鶴岡二戶,莊敬路住辦,中悅桂冠,中正大第,福太別墅,宏和別莊,竹城富士,國際村,大景小城(龜山優美街)二戶,大塊文章,臻愛歐洲,宜成金品,尊賞別墅,宏邦大樓(中正路辦公室),城市豪景三房(大有區),福安街透天(鶯歌),雙璽,歐洲桂冠三房,臻愛一生,竹城御賞四房,大聯邦(南崁),天境四房,發現紐約三房,竹城富貴園,發現紐約四房,哥倫布四房,弘新花園廣場.地鐵名站(昆明路).昇捷高第.

98年成交紀錄--銘傳大學透天,陽光峇里四房子母車位,竹城賞四房雙車位,中正路透天,中悅捷寶,慈文國中住辦,竹城御賞,京采二戶,竹城箱根,竹城鶴岡,中正大地三戶,四季別墅,大連三街華廈,竹之城一樓,永順國小三房車位,新美國,長榮富豪,新洋房,涵碧賞庭院一樓,澄園獨棟電梯別墅,漂亮三房,勞斯萊斯別墅,日光流域,世紀風華二戶.慈文路店面.涵舍極品四房.亞曼尼二戶.石清之水四房.臻星三房.

99年成交紀錄--竹城富士三房,中正路透店.孔雀皇朝二戶,溫州庭園二戶,昇捷臻品高樓層大四房.名流城堡二戶.風尚二期(大有區),寶佳名門,葛里法二戶.城品,竹成兼六園.涵碧賞,天王星六戶,麗寶紐約,中正大第,巴黎伯爵二戶,城品,哥倫布,上城,寶慶路三角窗店面,日光流域,天王的家,大觀三房,天下大觀,竹城和賞,民生路透店.寶家名門,歐洲桂冠三房,中國龍四房,竹城東京四房.豪情世家三房.龍鳳經國.

100年成交紀錄--上城二戶,生活家.總督府別墅.湯墅(大竹).京采,巴黎伯爵.竹城喜多.溫州公園華廈,竹城東京.植村秀墅.永安北路公寓,經國與法國四房(天祥六街)同安街三角窗店面,藝文區收租透天,中正大第,音悅琉璃二戶,當代藝術,.昇捷逸品邊間三房.米蘭小鎮(溫州公園旁),涵碧園,北門國小透店,21世紀別墅.

101年成交紀錄--風尚一期(興一街).天母之星.日光流域二戶.五星一品,中正五街店面.品藏,----持續成交中,歡迎委託,槿紋竭誠為您服務

售屋所需具備的文件

賣房子的過程中，在各個階段都需要證件辦理手續，如果能事前知道，早些準備，就可以事半功倍，節省許多時間！

‧簽約時賣方須備證件

    土地、建物權狀正本

    印章

    身份證

    簽收簽約款

‧用印時賣方須備證件

    印鑑章

    印鑑證明2份（6個月內）

    戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份

    近期房屋、地價稅單正本

‧完稅時賣方須備證件

    印鑑章

    繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）

    簽收完稅款

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張金鶚：政府打房態度要明確

政治大學地政系教授張金鶚今天表示，政府應更積極透過稅制改革抑制房價，方式可以漸進，但態度要明確。

內政部建築研究所上午公布，第2季房地產景氣對策訊號為14分。張金鶚出席建研所記者會時指出，這是自93年第1季也出現14分以來新高，但目前還無法判定今年第2季房市景氣是否已達顛峰。

他說，目前經濟景氣日益趨緩，房市交易量也開始減少，若以量先價行觀念來看，未來房價下跌機率很高；至於速度會多快，須視資金動能和投機客扮演的角色而定。

張金鶚說，央行打房政策已對房市構成壓力，但效果有限，只能說是相對溫和。

他認為，打房光靠央行並不夠，政府應更積極從改革稅制著手，「（政府打房）方法可以漸進，但態度要清楚」。

目前房市交易量已下滑，不過是否為投機客退出市場所致，張金鶚認為，還要「審慎評估」；不過可以預期，投機客態度將轉趨謹慎。

他說，央行6月升息，並推出選擇性信用管制措施，顯示央行對房價態度「言行一致」；不過央行打房，今年下半年只能看到溫和效果，須等到明年上半年或下半年，房市才會明顯反映。

張金鶚認為，明年房價應會下跌，因為五都選舉結束，政治趨於穩定；房價高漲到一定程度後，將回歸基本面，屆時量先價行，價量都會下滑。

針對央行可能限縮土地建築融資，張金鶚認為，這是政府讓房價合理化應採取的措施，央行不但應積極推行，還應減少投機客的房貸成數，遏阻房市短進短出歪風。

有人認為限縮土建融資會造成房價崩盤，張金鶚認為根本是「危言聳聽」，因為房價下修還有很長一段路要走。


文章來源：自由電子報

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住進捷運住宅　省交通費等增值

面積同樣為30坪的公寓，但位於捷運站周遭價值就非同小可，假如又坐落在精華地區如忠孝復興站，動輒每坪60、70萬以上。捷運站周遭的商圈受惠捷運人潮，不僅商圈人潮特別多、店面租金也高的嚇人，例如東區就不乏每月租金破百的店面。

■ 養車太貴　上下班搭捷運最划算

大台北地區很多首購族群把捷運視為購屋考量最重要的原因之一，台北市因為人口稠密加上房價不俗，所以停車位的需求也特別大，一個車位約200～400萬元不等，月租金約每個3,000～8,000元，這還不計購車貸款。因養車所耗的成本昂貴，一般受薪階級很難支付如此高昂費用。

因此許多上班族把捷運視為最重要的交通工具，隨著捷運線密度越高，可以到達的地方越多，捷運站出口到家的優勢就被放大，捷運住宅也格外受人矚目。

■ 15年後　東區房價較天母貴１倍

民國85年時，台北市第一條捷運線木柵線通車，當時忠孝復興站每坪10、20萬元的房價比比皆是，同樣的，天母當時後房價大約和東區相差無幾，或許天母房價更高。15年後，忠孝復興站週遭中古屋每坪站上80的案例不少，但天母地區目前中古屋房價每坪約40萬元，和忠孝復興站房價相差了近一倍。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太表示，忠孝復興站有板南線、文湖線經過，雙捷運交匯點帶來的人潮眾多，帶動周遭商業活動頻繁，生活機能良好，所以房價自然昂貴，而天母地區沒有捷運經過，商圈沒落，生活機能大不如前。


文章來源：網路地產王

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房地產景氣  連3季綠燈

內政部建築研究所上午公布第2季房地產景氣動向，對策訊號分數為14分，較第1季上升1分，燈號連續第3季出現綠燈，仍屬穩定；不過多數廠商對下半年房價看法趨保守。

政大地政系教授張金鶚在發布記者會指出，傳統上，房地產市場景氣第2季會優於第1季；而且央行是在6月下旬推出選擇性管制措施，所以今年第2季房市景氣並未反映這項打房政策的影響。

張金鶚表示，第2季房地產景氣對策訊號分數上升1分，是因為住宅使用率增加1分，素地交易量指數、建造執照面積以及新推個案標準單價，都和第1季相同。

建研所委託中華民國住宅學會進行的房市景氣動向研究顯示，房地產綜合指標中，領先綜合指標94.82 ，較第1季上升0.11%，屬穩定範圍；5項經調整指標中，除國內生產毛額下降外，貨幣供給額、消費者物價指數、建築貸款餘額變動量、營建股股價指數都上升。

同時綜合指標為107.67，較第1季大幅上升1.25%；6項經調整指數中，素地交易量指數和基準放款利率下降，建造執照面積、新承做購屋貸款金額、新推個案標準單價以及住宅使用率則上升。

研究顯示，第2季房地產市場景氣比第1季好，但廠商對未來景氣預期持平，且多數對下半年房價看法保守，顯示第2季房市景氣呈現成長，預期未來走勢會溫和持平。

就地區來看，中部廠商對市場景氣最樂觀，其後依序是北、南部。若以產業來看，金融業對市場景氣看法偏好，建設公司看法偏壞，其他類型業者則為穩定。

第2季房地產相關新聞的利多與利空消息比為57:43，整體較第1季略佳。主要利多消息包括兩岸經濟協議(ECFA)正式生效，以及商辦交易熱絡等。主要利空則有經濟成長與市場資金量能逐漸趨緩、近期選舉效應、緊縮不動產融資措施，以及不動產交易量萎縮等。


文章來源：自由電子報

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限縮土建融？業者：衝擊房市

中央銀行明天召開理監事會議，是否限縮土地建築融資受關注。戴德梁行總經理嚴炳立今天說，一旦限縮土建融，房市完蛋一半，若央行持續打房，最後可能便宜了陸資。

戴德梁行上午舉行第4季不動產趨勢暨聯合標售說明會，嚴炳立說，央行6月底第一波打房的確讓豪宅市場緩和下來，但不代表房市動能減緩，因為台灣房價仍有許多支撐。

嚴炳立預估，2011年還是有4根柱子撐住台灣房價，包括資金太多、利率太低、供給太少、需求太多，其實房價結構都沒有改變，除非政府有意透過政策打房，才會改變房價結構。但他認為，即使政府政策打房，最後有可能讓陸資來收購台灣房地產。

他說，台灣房市目前處於政策打房與市場資金互相拉拔，他相信中央銀行無意讓房市崩盤。不過，如果央行宣布限縮土建融，這個市場完蛋一半。

也有房仲業者認為，一旦限縮土建融主要是衝擊中小型建商。永慶房仲集團新聞中心經理李建興認為，今日的建商，尤其是大型建商，恐與10、20年前的建商體質大相逕庭，在財力充足，財源來源又多元的狀況下，一但土建融管制，預料1990年代的建商大倒閉潮不會發生。

李建興認為，反而是資金來源集中於銀行融資，又在都會區邊緣推案的中小型建商壓力較大，因為會面臨擔保品鑑價價格縮水的窘境。

中信房屋副總經理劉天仁也認為，一旦央行限縮土建融資，對資金不夠充裕的中小型建商影響較大，因為都市土地不易取得，要整合也得花一段時間，不過，對財力沒有問題的大型建商而言，不會有太大影響。


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捷運宅 定義不大同差很大

捷運宅可以說是大台北這幾年房價增值幅度驚人最重要的因素之一，捷運宅因交通便利成為通勤族的首選，但並非每個家庭都買得起，買不起的人只好租屋，所以捷運站周遭的房子空屋率特別低，而喜歡投資房產樂當包租公包租婆的投資人，也把捷運宅視為首選。

捷運宅的魅力如此之大，不論新屋、中古屋都以歡以此為號召，但買捷運宅其實也需注意幾項指標性選擇。

■　距離捷運站半徑５００公尺內

一般而言，捷運宅定義為距離捷運站５００公尺以內的距離，換算步行時間約５～１０分鐘，但隨著房價的高漲，想住進捷運宅的民眾只好再往外移動，因此不少人把捷運住宅放寬到距離捷運站約８００公尺以內，步行時間拉長至１５分鐘。

不論距離５００公尺、或者８００公尺定義為捷運宅，但是買賣前可得分清楚，房仲業者表示，建議民眾想買捷運住宅的房子前，最好在簽約前實際走一遭。

■　越多捷運線交匯比單一捷運線好

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，位於捷運線交匯點捷運宅身價比單一捷運站好，尤其是店面類型的產品。其中，最具代表性的為忠孝復興捷運站，忠孝復興捷運站位於文湖線、板南線交匯處，經由此站轉乘的人數眾多，帶來的人潮眾多，因此周遭商業機能是目前台北市最強的。

未來信義線、文湖線交匯的大安站，松山線、文湖線交匯的南京東路站，信義線、新莊線交匯的東門站，這幾個地區除了既有商圈，未來有捷運加持，增值潛力不容忽視。


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住宅需求動向 恢復逐季發布

攸關國內房市景氣、信心的「住宅需求動向調查」自去年起改為半 年公布一次，已難以及時反映市場走勢，為讓民眾獲得及時的資訊， 內政部已開會決定，從今年底起恢復逐季發布。
　　
住宅需求動向調查自民國91年起逐季針對購屋民眾、想購屋民眾進 行問卷調查，以了解民眾對房價、貸款負擔的看法。為使調查更具可 信度，於去年初擴大抽樣範圍，每次隨機電話訪問5～6萬戶，以自其 中獲取2千個購屋者、想購屋者的有效樣本，據以推估貸款負擔、房 價信心及住宅需求量。
　　
內政部官員表示，擴大抽樣所需經費一次就是250萬元，在預算有 限下，一年只夠辦理兩次，近一年半來就只公布三次。在有限的預算 下，既要擴大有效樣本數、又要逐季發布，確實是一個難題，經多次 開會研商決定，未來在每年第一季訪查時依舊採隨機電訪5～6萬戶以 修正母體（population），然後2～4季則改採通信調查，把問卷置於 銀行貸款部門及房屋仲介公司，以獲得每季購屋者、想購屋者對房屋 需求的樣本（sample），再依首季建立的母體進行推計。
　　
內政部官員說，這項新的作法實施後，將恢復逐季發布，預計今年 底將發布今年第3季的調查資料，以使國人能及時掌握最新的房市資 訊。


文章來源：工商時報

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公共住宅應出售？ NO! 張金鶚：出租才能遏炒作

國外政府蓋的public housing（公共住宅）都是出租，沒有出售， 政府必須照顧人民住的權利，並讓土地未來的上漲利益歸於社會所有 ，才是公共住宅的真諦。機場捷運林口A7站合宜住宅應全部「出租」 的道理非常明顯。
　　
出租住宅分為二種：1.一般出租住宅；2.弱勢出租住宅。前者是指 一般家庭的出租住宅，台灣的出租住宅只有1成，而在世界各大城市 ，如紐約、東京，出租住宅高達4成，北歐更高。
　　
後者是為了照顧弱勢族群而蓋的租用住宅。弱勢又分為二類，一為 經濟上的弱勢，家庭收入偏低，經濟無法自立；二為社會上的弱勢， 例如，老年、單親家庭、愛滋病、殘障，不是完全沒有錢，但不受歡 迎，社會不願意把房子租給他們，例如，不願意租給老人，怕萬一死 在房子裡；不租給單親家庭，怕吵架多。
　　
我國政府的住宅政策一直很混亂，政府蓋的國宅都賣斷，只有以前 有幾千戶賣不掉，改為出租，占0.6％，非常低。一來因為政府沒有 提供，二來因為出租制度沒有建立起來。
　　
這次因為5都選舉，出現「社會住宅」運動，台北市長郝龍斌宣布 政府蓋的出租住宅要占全台北市房屋的5％，那是4、5萬戶，但是郝 市長也講不清楚到底要蓋多少戶。另外在住宅法草案中，中央政府也 說，未來會有「社會住宅」，但是至今也講不清楚政策。
　　
台灣的空屋率非常高，10年前為10％，這幾年因為房價飆漲，投資 客買賣房子，預期會有高報酬的資本利得，又加上房屋稅和地價稅非 常低，持有土地和房子的成本很低，所以買房子不出租，寧願空在那 裡，空屋率快速上漲。估計全台的空屋率高達20％，台北市空屋率1 5％，若以台北市平均1戶700萬，房屋80萬戶，空屋15萬戶，銀行的 年息2％，估計台北市每年浪費168億元的利息，社會資源嚴重浪費， 全國所浪費的資源更可觀。
　　
政府不能因為出租住宅的管理麻煩，管理成本高，就要賣斷；就好 像國有土地的管理困難，就要賣斷嗎？這邏輯不通。
　　
而且A7合宜住宅如果賣斷，不是打壓台北市的房價，而是帶動炒作 房價。台北市的房價高，不是供給不夠的問題，因此不是由增加供給 可以解決，又A7合宜住宅第一期只蓋2,000戶，規模很小，民間蓋的 每一個推案都比這個量大，所以A7住宅即使都賣光也不能降低房價。
　　
又真正的弱勢，根本買不起合宜住宅，只能賣給手中有一點錢，政 府變成是照顧相對有錢的人，未來他們又可以賺土地上漲的資本利得 ，此邏輯更不通。
　　
A7合宜住宅賣斷，不論賣得好，或賣不好，政府已註定都會被罵。 因為賣得好，代表價格低，買到的人有利可圖，好像中了樂透彩，雖 然政府要鎖5年，但「上有政策，下有對策」，買到的人就有賺頭， 一定轉手就會賣掉，變成炒作的本錢，轉為投機，政府一定會被罵。 如果賣不好，代表價格太高，或者以前國宅品質不佳問題又重現，一 大堆國宅賣不掉，浪費社會資源，政府也會被罵。
　　
而且林口一帶本來就有很多建案，台北市的房屋都壓抑不下來，再 賣個2,000戶，也不會有作用，不但不能解決問題，不能降低房價， 也不能照顧社會弱勢族群，反而製造更多問題。社會恐會認為政府助 漲房價，只在幫財團解套，所以奉勸政院趕快懸崖勒馬，早日回頭是 岸。
　　
由此可見，A7合宜住宅應全部出租，優先照顧既是「經濟弱勢」且 是「社會弱勢」者；第二，看是這二個弱勢要照顧哪一個。
　　
此外，透過出租國宅，政府可以早日建立出租住宅的管理制度。在 國外出租的房子和買的房子，品質差不多，台灣的出租房子的品質很 差，因為怕遇到不好的房客。這些都可以解決，例如，成立包租公司 ，有好的契約、公正的司法，讓民間房子願意提供出租，買不起房子 的人可以租房子，有好房子住，如此一來，社會資源就可以充分運用 。


文章來源：工商時報

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購買整容拉皮屋 建築結構看分明

針對全台二十年以上屋齡、近五百萬戶的老舊建物，政府將在年底實施「更新拉皮」補貼！不過，提醒民眾選購「老骨頭新屋」，不能光看簇新的外觀，建議應檢視結構安全、查看產權、確認屋齡後，再做決定。

■　拉皮屋當道 價格便宜外觀簇新

最近，大台北地區拉皮屋紛紛冒出頭來，這些產品有的是建商、投資客整合大樓改建，有的是接收不良債權重建，房價多較一般預售產品、新成屋便宜一至二成、甚至四至五成有些是因都更整合不易，改採「整建」方式，整合二、三個樓層產權拉皮後推案；有的是乏人問津的不良債權整建出售，這類個案總銷金額較大，銷售戶數多達50戶至80戶之間。

一般舊屋整建工程，扣除樑柱不動外，建築物裡裡外外都會動工整修，例如補強建築結構，重新砌磚築牆、修整水電管線、變更格局、外牆拉皮美化等，安全上應該要比整建前強化。

■　漏水問題最關鍵 屋齡先看產權

有些不肖建商不會主動告知買方建案是拉皮屋，施工整建時，也未切實汰換建物老舊管線，有些惡質業者甚至以一般新成屋行情出售，民眾跨區購買若未察覺，不但買貴了，日後可能還會遇上漏水、漏電等問題，因為20、30年屋齡的建築，最常發生漏水問題，購買這類拉皮屋，可以查看屋簷牆角是否有滲漏、裂痕，並查詢管線是否有更新等。

此外，建議消費者，從建物產權可以看出屋齡，仲介業也會說明屋況，但民眾確知將選購的房屋是老屋新裝後，必須進一步了解結構強度和屋況細節等結構安全部分，可以詢問銷售業者是否有專業技師簽證，並要求提供相關結構安全的證明文件；對銀行承做房貸意願部分，房仲業者說，一般銀行放貸成數主要視民眾個人財務、債信狀況，以及房子所在區段與屋況，除非其有安全結構疑慮，否則不會因為房子是拉皮屋而給予「特殊待遇」。


文章來源：網路地產王

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Q3宅指數 購屋意願下滑至51.9%

政府打房究竟有沒有效？根據房仲業者觀察，民眾最近買屋，隨著政策影響而舉棋不定，自7月起，觀望降價的心態濃厚，直到8月中，看到房價平穩不墜，又陸續進場。由於央行本週四將進行理監事會，央行會不會繼續敲警鐘，房市降不降溫？大家都在等。

永慶房仲集團分析，打房以來，以反映未來行情且價格偏高的預售屋市場受傷最重，成交均價跌12.76％，量縮約四成，建商多以潛銷、延銷等手法迴避政策打壓，今年928檔期預售屋市場可說「旺季不旺」。但是民眾換屋、首購比例較大的中古屋市場，卻又反映出自住客的矛盾心態。

根據中信房屋第三季宅指數報告，八成民眾對於政府打房不滿意或沒感覺，造成購屋意願普遍下滑，購屋意願從第二季57.5％降至51.9％，是去年第二季以來，首見下滑。而民眾也希望議價空間可因打房而拉大，77.2％消費者，認為房價可砍10～30％。

不過，市場反應顯見不如民眾所願。永慶房仲集團統計，中古屋與豪宅市場，賣方多半不降開價，各類型產品量自央行以來量縮13～26％，但價僅小跌2％。

中信房屋董事長鄭余正全觀察，直到8月第四週後，因房價沒有大降幅，買氣回溫，第三季量體觸底反彈。

且因自住需求攀升，購屋預算未減情況下，多數民眾對房價的發展依然看漲，甚至認為五都選後，都會區房產會有不錯表現，在央行尚未提出更劇烈的打房政策前，預估第四季量穩、價可期。


文章來源：自由電子報

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信心調查 消費者憑感覺 業者看訂單

同一天公布的兩項信心調查數據，台灣經濟研究院的製造業對於未來半年景氣看好度，創下今年新低，但中央大學的消費者信心指數（ＣＣＩ）調查、卻是六年多來之新高，為什麼廠商與消費者看法會如此「兩極化」？主要原因是調查對象與解讀的意義不相同。 首先，在調查對象上，製造業廠商對於景氣看法，主要來自於實際訂單與存貨狀況來判斷，而不是憑著印象或感覺；但ＣＣＩ調查對象，是一般民眾，比如：就業或股市等好壞表現如何，像這類感受，民眾常常受到媒體報導之影響，未必實際真的接觸或掌握了解。

其次，在影響層面上，製造業對於未來景氣看法，將影響到其是否需要添增新設備、新聘員工或增加投資等；消費者信心若上揚，無論其判斷是否正確，卻代表民眾具有投資或消費意願，包括：民間消費、股市或房地產等，都有正面助益與預測性。

此外，若從ＣＣＩ指標的絕對水準來看，指標分數在零至一百之間屬於「偏向悲觀」、一百以上才是「偏向樂觀」﹔換言之，雖然九月份總指數創新高，但分數仍低於一百，消費者信心尚不能以樂觀來形容！


文章來源：自由電子報

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928檔期旺季不旺 推案量急凍

傳統928檔期是推案的旺季，但今年在政府打房政策的影響下，出現大逆轉，北部推案量甚至跌破千億，創下五年來新低，其中佔北部推案比例較大的預售屋受傷最深，不少建商選擇延後或乾脆不推案，期望能夠等待打房效益趨緩後再推案，也造成928檔期瞬間急凍。

■　政府打房 預售屋反應最大

根據永慶房仲集團的調查發現，儘管自6月底央行實施升息和選擇性信用管制以來，台北市住宅整體市場的確出現了價量俱跌的現象，但以中古、新成、豪宅及預售屋來看，預售屋所受到的衝擊最明顯，拿8月份相比於打房前的5月，成交均價跌了12.76%，遠比其他產品僅跌個1%多的狀況嚴重許多，而成交量方面，預售屋打房前後量縮整整4成，也比其他產品的1、2成跌幅，人氣明顯下滑。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析，政府打房主要針對投資客而來，常被投資客拿來運用財務槓桿操作的預售屋，自然首當其衝，加上買方也擔心未來核貸成數不如預期，造成買方觀望。而買盤觀望後，建商受到壓力，加以政府有意針對建商實施土建融限縮，讓建商或代銷業者也不願承受滯銷風險，而接受議價，致使打房後預售市場價量大跌。

■　首購自住支撐 中古新成衝擊小

以自住需求為主力的中古及新成屋市場來說，所受到的影響相對較小，其中以中古屋則成交量表現最為穩定，根據永慶房仲集團統計，6月、8月中古屋成交量分別為5月的79%和77%；新成屋則表現最佳，6、8月成交量仍有5月的近9成水準。

李建興進一步分析，在央行打房後，投資客耽心未來銀行核貸額度不如預期而不敢進場，非投資客也寧可觀望等待低價伺機而動，在買盤重挫下，建商及代銷對價格也不再過份堅持，讓議價空間變大。

至於中古屋則因為首購、換屋族的支撐，成交價跌幅也有限，央行針對第二屋上以的貸款進行管制，中古屋房價一度在6月明顯下滑7.66%，由48.3萬元/坪降至44.6萬元/坪，但8月因吸引撿便宜的買盤出籠，價格和買氣也立即回升。


文章來源：網路地產王

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北市退燒大降9.7％ 桃園一枝獨秀成長8.98％

中國時報【王莫昀／台北報導】

央行打房，房巿領頭羊台北縣巿不動產被打到軟腳！內政部昨公布全國建物買賣移轉件數，七月較上月減1.7％，但被央行列為主要目標的台北縣巿成交量下跌，北市衰退幅度9.7％，北縣下滑5.2％，不過桃園、中市、高市等，逆勢走揚。

八月房市交易狀況，從信義房屋、住商不動產、台灣房屋、中信房屋統計資料發現，與七月相較，呈現價格盤整、下修，但成交量增加情況。

內政部統計最新七月份全台建物買賣移轉件數為34,300件，較六月件數減少593件，交易量微降1.7％，若與去年七月移轉件數6,619件相較，減幅達15.3％。

觀察全台各都會區房市交易情況，全台房市交易最活絡的大台北都會區在央行打房政策下，已出現明顯的量縮現象，北市與北縣的買賣移轉件數除2月之外，皆為今年單月最低。表現最為亮眼前三名是桃園縣、高雄都會區與台中都會區，分別較上月成長9％、7.6％與3.4％。

永慶房屋新聞中心經理李建興分析，大台北區在六月底被央行指名為房市過熱區域後，連兩個月數據下滑，顯見房市已有冷卻效果。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，台北縣市房價一飛沖天引爆民怨，其中不少購屋人確實以短進短出的投資套利，促使房價節節高升，在管制貸款成數後，買方觀望心態濃厚，出手躊躇，買賣方拉鋸。

七月全台交易最火紅的地區出現在桃園縣，在全台成交總量下跌間，表現一枝獨秀，逆勢成長8.98％。台灣房屋不動產研究室執行長邱太「火宣」表示，以住宅市場而言，打房政策下，將投資需求往外推移，例如淡海新市鎮、機場捷運沿線等地交易量有顯著提升，以桃園地區題材最豐富，除六月桃園縣人口逾200萬拚升格、還有捷運機場線等交通工程都將有效縮短通勤族時間，吸引不少投資人移入。

另外，八月房仲成交量普遍較七月增加，平均成交價多數呈現下跌或盤整。信義房屋表示，八月雖是鬼月，但受央行打房政策與暑假影響，讓七月遞延買氣在八月中旬開始浮現，加上八月並無颱風干擾，扺消掉鬼月不利因素，整體房市交易較七月略為增溫，平均成交價格增減幅度，視區域與產品不同，在2％與負2％間盤整。

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桃園人口成長8.7萬人 帶動房價上漲

記者簡明葳

自宣布五都升格後，人口大量遷移，與房價漲幅呈正比。3年多來人口遷入數達11.25萬人的台北縣，升格後房價平均漲了31%，而人口數增加最多的板橋市、三重市、新莊市，則以新莊市漲幅52.7%最驚人，桃園縣人口數則成長了8.67萬人，房價漲了25%，大量的人口遷入，帶動房市價格漲幅。

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直航炒熱房市 台商及外資紛紛卡位布局

記者何醒邦／台北報導

桃園機場捷運將在兩、三年後完工通車，兩大航空城連成一線，捷運沿線房地產也相當看好。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，桃園航空城題材已吸引不少北客南遷，而桃園高鐵特區近兩年也有一、兩成的漲幅；交通帶來人潮流動與投資熱潮，上周高鐵局標售高鐵桃園青埔站住宅用地，吸引建商搶標，結果全數標脫，還以每坪廿九萬元創下高鐵住宅用地的最高標售紀錄。

但業者坦言，房價上漲其實跟地段、交通建設有關，直航只是個炒作的話題，像桃園的行情仍很低，還需時間灌溉。

一般預期，直航對台商返台定居購屋的意願將大增，甚至增加對岸或國際人士來台置產的機會；但由於法令限制，實務上仍少見中國人士來台置產，直航的「刺激」相對有限。就台商而言，區位選擇固然重要，但產品能不能抗跌更重要，也使北市的豪宅越來越有「台商味」。

永慶豪宅事業部統計，今年北市豪宅的買方資金背景，台商所占交易比重明顯攀升，由一成提高到近三成，創歷年新高。而外資購屋占比也由四％攀升至六％。無論台商或外資都看好台灣豪宅產品前景，紛紛卡位布局。

鄰近松山機場的指標建案銷售迅速，業者透露：「幾乎八成以上都是台商買的。」原因是不少台商「領教過香港CEPA的威力。」

另外，後ECFA時代，直航帶來的「雙城生活圈」一旦成形，交流將更趨熱絡，預期衍生出觀光旅遊、貿易商機，市場上不少買家紛把投資目標轉向商用不動產，北市辦公大樓、店面、旅館掀起難得一見的高潮。

雖樂見直航帶來的經濟效益，但政大經濟系特聘教授林祖嘉說，之前高鐵通車，不也出現「一日生活圈」的炒作，結果也沒帶動周邊區域房市。他直言，直航也許會帶動商辦大樓行情，但不要太過期待，畢竟陸資對住宅需求不高，兩岸直航話題，實有利多出盡的成分。

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